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„Vorsicht Falle!“ – Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird (5)

Glauben Sie mir: Der Traum vom Eigenheim kann leicht zum wahren Albtraum werden! In meiner aktuellen Unangreifbar leben-Reihe habe ich Ihnen aufgezeigt, warum: Vor allem, weil Sie sich sprichwörtlich mit „Haut und Haaren“ Ihrer Bank verschreiben. Und das auf eine lange Zeit – oft 20 bis 30 Jahre – deren Risiken Sie jetzt noch gar nicht abschätzen können.

Was wird aus Ihrem privaten und beruflichen Umfeld? Sind Sie noch verheiratet und damit in der Lage zu „zweit“ den Baukredit abzubezahlen? Werden Sie noch einen Job haben und gesund sein? Wie sieht es mit der Ratenzahlung aus, die nach der – momentan günstigen – Zinsbindung zu Buche schlagen wird?

Falle 9: Das Ende der Zinsbindung

Die Kreditgeber werden natürlich überprüfen, wie hoch die Rate sein wird, wenn der Zins nach Ende der Zinsbindung steigt. Etwa auf 3 oder 4 Prozent. Spätestens dann, wird es für die meisten mehr als „eng“ werden, das können Sie mir glauben!

Die Bank wird dann eine Neubewertung Ihrer „Verhältnisse“ machen. Nein, nicht danach fragen, wie viel die Immobilie wert ist. Sondern wie hoch die Hypothek noch ist. Wie viel Vermögen Sie haben. Was Sie Netto verdienen und was Sie davon zur Verfügung haben. Auf gut deutsch: Die Banker werden feststellen, ob Sie nach der Zinsbindung mit dem neuen – und garantiert viel höheren Zins – die verbliebenen Kreditraten überhaupt noch tilgen können!

Falle 10: Hausverkauf bringt weniger ein als die Schulden

Es gibt viele Beispiele dafür, wie eine Baufinanzierung in den Sand gesetzt wird. Hier eines aus meinem Bekanntenkreis.

Ein Kollege musste sein voll finanziertes Haus nach fünf Jahren wieder verkaufen, weil er die Monatsraten – aufgrund einer Scheidung – nicht mehr aufbringen konnte. Damit setzte sich ein Teufelskreis in Gang, den ich Ihnen kurz schildern möchte.

Die Schulden meines Kollegen beliefen sich auf 300.000 Euro plus 30.000 € Nebenkosten. Der Zinssatz lag bei 2,8 Prozent mit einer 20-jährigen Zinsbindung. Die Tilgung betrug 2 %. Die Monatsrate 1.200 €.

Nach fünf Jahren beliefen sich die „reinen“ Kreditschulden auf rund 268.000 €. Aber: Die Bank verlangt bei einer vorzeitigen Zurückzahlung des Kredits eine saftige Vorfälligkeitsentschädigung. Diese betrug 35.000 €. So summierten sich die gesamten Bankschulden auf 303.000 €. Und das nach fünf Jahren Ratenzahlungen!

Der Verkaufserlös des Hauses brachte jedoch gerade mal 240.000 €. So blieben meinem Kollegen noch 63.000 Euro Schulden und das Haus war weg. Nun droht ihm der Ruin!

Grundsätzlich gilt: Hände weg von Baukrediten, wenn…

– Sie kein Eigenkapital besitzen!

– Sie kein gutes und sicheres Einkommen haben!

– Sie die Maklercourtage, Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Nebenkosten nicht bezahlen können!

– Sie nicht mindestens 3 bis 4 Prozent an jährlicher Tilgung aufbringen!

Denken Sie an das Beispiel meines Kollegen, das gewiss kein Einzelfall ist. Mit meinen Informationen und Tipps habe ich Ihnen eindringlich klar gemacht, in welche Fallen Sie trotz günstiger Baukredite tappen können. Und wann Sie lieber weiter in Miete wohnen sollten.

 

Quelle: Guido Grandt

„Vorsicht Falle!“ – Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird (4)

Jeder Mensch hat wohl schon einmal in seinem Leben darüber nachgedacht, ein eigenes Häuschen oder ein eigene Wohnung zu besitzen. Gerade in Zeiten von günstigen Baukrediten. Doch es gibt jede Menge Risiken und Fallen dabei.

Risiko Immobilienfinanzierung

In den letzten drei Unangreifbar leben-Newsletter habe ich Ihnen aufgezeigt, dass Sie als angehender Bauherr auf jeden Fall ein gutes und sicheres Einkommen haben sollten. Sowie Maklercourtage, Notarkosten und Grunderwerbsteuer bezahlen können. Ich habe Sie vor einer „Überbewertung“ Ihrer zukünftigen Immobilie gewarnt.

Und Sie darauf hingewiesen, dass seit in Kraft treten des sogenannten „Gesetzes zur Umsetzung der Wohn-Immobilien-Kredit-Richtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ am 11. März 2016 viel strengere Maßstäbe zur Kreditvergabe gelten. Dadurch wird bei einigen von Ihnen der Traum vom Eigenheim ein solcher bleiben.

Ferner habe ich Ihnen klar gemacht, dass Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises Ihrer Immobilie zur Verfügung haben sollten, bevor Sie an eine Finanzierung denken. Zudem noch genügend Geld für Nebenkosten sowie eine „eiserne Reserve“.

Doch es gibt noch andere Risiken, die Sie bedenken sollten.

Falle 7: Risiko „Vollfinanzierung“

Viele künftige Bauherren müssen den vollen Kaufpreis finanzieren, weil die eigenen Mittel gerade Mal für die Nebenkosten reichen.

Bedenken Sie: So wird Ihre Monatsrate zwischen 30 und 50 % höher, als bei einer 80-Prozent-Finanzierung.

Ich gebe Ihnen ein Beispiel. Ein UAL-Leser schrieb mir, dass er bei einer Bank ein Darlehen von 200.000 Euro für den Kauf einer Eigentumswohnung aufgenommen hat. Also 100 Prozent finanziert mit einer Zinsbindung für 20 Jahre. Dafür will die Bank einen Zinssatz von 3,22 %. Hätte der Leser nur eine 80-Prozent-Finanzierung, würde dieser bei 2,15 % liegen.

Der künftige Wohnungseigentümer muss für die 20.000 Euro mehr an Kredit im ersten Jahr etwa 2.500 € zusätzliche Zinsen berappen. Die Kreditsumme steigt dadurch um 11 Prozent. Die Bank kassiert insgesamt rund 12 Prozent mehr an Zinsen im Jahr.

Stellen Sie sich das einmal vor! Das sind Zinsen wie für einen Dispokredit.

Falle 8: Kreditlaufzeit und ihre Folgen

Viele Hypotheken haben eine lange Laufzeit. Durchschnittlich etwa 25 bis 35 Jahre. Je nachdem, in welchem Alter Sie sind, wenn Sie sich eine Immobilie anschaffen wollen, könnten Sie am Ende der Hypothek bereits im fortgeschrittenen Alter sein. Sprich: In Rente. Das ist tückisch. Ich sage Ihnen auch, warum.

Keine seriöse Bank sieht es gerne, wenn Kreditnehmer noch im Rentenalter Schulden abstottern müssen. Die Risiken dafür sind einfach zu groß. Denken Sie nur daran, dass Sie noch nicht einmal wissen, ob das Altersruhegeld überhaupt gesichert ist. In ein paar Jahren wird zudem noch die Vollversteuerung der Rente kommen und das Rentenniveau erheblich absinken. So wird Ihre Rente noch mehr reduziert. Das wissen natürlich auch die „schlauen“ Banker.

Deshalb begrenzen die Geldinstitute die Laufzeiten der Kredite. Eventuell auf 25 Jahre. Und wissen Sie, was das für eine Auswirkung auf Sie hat? Ich sage es Ihnen: Dadurch wird die monatliche Rate für Zins und Tilgung in die Höhe getrieben. Viele werden solche dann nicht mehr bezahlen können.

Im 5. und letzten Teil meiner aktuellen Unangreifbar leben-Reihe verrate ich Ihnen, was das Ende der Zinsbindung für Sie bedeuten kann. Und wann der Hauskauf zum „Worst Case“ wird!

 

Quelle: Guido Grandt

„Vorsicht Falle!“ – Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird (3)

Günstige Baukredite verleiten viele zur Finanzierung einer Immobilie. Gerade in Krisenzeiten wie diesen. Grundsätzlich empfehle ich Ihnen in Ihrem Portfolio eine(n) Immobilien(anteil) zu halten. Allerdings gibt es einige Dinge zu beachten, die leicht zu einer Falle für Sie werden können.

Ich habe Ihnen bereits aufgezeigt, dass Sie als angehender Bauherr auf jeden Fall ein gutes und sicheres Einkommen haben sollten. Sowie Maklercourtage, Notarkosten und Grunderwerbsteuer bezahlen können. Ich habe Sie davor gewarnt, dass Ihre zukünftige Immobilie „überbewertet“ sein könnte und was das letztlich für Sie bedeutet.

Neue Kreditrichtlinien: Für viele wird der Traum vom Eigenheim ein solcher bleiben

Außerdem haben sich seit dem 11. März 2016 wesentliche Maßstäbe zur Kreditvergabe geändert. Denn das sogenannte „Gesetz zur Umsetzung der Wohn-Immobilien-Kredit-Richtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ trat in Kraft. Seitdem dürfen weder Banken, Bausparkassen noch Versicherungen dieselben Maßstäbe wie bisher bei der Kreditvergabe anlegen. Sondern weitaus strengere. Dadurch wird bei einigen von Ihnen der Traum vom Eigenheim nicht mehr als ein solcher bleiben.

Doch es gibt noch weitaus mehr Risiken und Fallen.

Falle 5: Zu wenig Eigenkapital

Bei der Finanzierung einer Immobilie sollten Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zur Verfügung haben. Hinzukommen noch die Nebenkosten. An einem Beispiel möchte ich Ihnen das mal verdeutlichen:

In einer guten und teuren Lage müssen Sie für eine 100-Quadratmeter-Wohnung etwa 300.000 Euro hinlegen. 20 % Eigenkapital davon sind 60.000 €. Die Nebenkosten belaufen sich auf rund 45.000 €. Das ergibt bereits 105.000 €, was etwas mehr als 30 % des Kaufpreises entspricht. Rechnen Sie jetzt noch eine „eiserne Reserve“ hinzu, die Sie für unvorhergesehene Ausgaben zurücklegen sollten, kommen Sie locker auf 150.000 €. Das sind 50 % des Kaufpreises. Doch genau so sollten Sie rechnen, damit Ihnen später ein böses Erwachen erspart bleibt!

Falle 6: Nebenkosten werden mit Zusatzkrediten finanziert

Ich rate Ihnen von einem Immobilienerwerb ab, wenn Sie die Nebenkosten nicht selbst bezahlen können! Sondern den Fehler machen, diese ebenfalls auf Kredit zu finanzieren.

Einige Geldinstitute, die den Hauptkredit vergeben, lehnen die Finanzierung der Nebenkosten ab. Dafür gibt es „Spezialbanken“, die sogenannte „Eigentümerdarlehen“ anbieten, um den Rest zu finanzieren. Eine Art Ratenkredit, vergleichbar mit einem herkömmlichen Verbraucherkredit.

Aber Achtung: Die „Eigentümerdarlehen“ sind teuer! Bei einem Kredit von 20.000 Euro mit einer Zinsbindung von zehn Jahren können Sie mit bis zu 8 Prozent Effektivzinsen rechnen. Also: Finger weg davon!

Im 4. Teil gehe ich speziell darauf ein, auf was Sie bei einer Vollfinanzierung Ihrer Immobilie unbedingt achten sollten. Und wie Sie dabei in den Ruin getrieben werden können!

 

Quelle: Guido Grandt

„Vorsicht Falle!“ – Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird (2)

Vielleicht überlegen auch Sie in diesen Krisenzeiten, sich eine Immobilie als Altersvorsorge zuzulegen. Die Baukreditzinsen sind ja so niedrig, wie niemals zuvor. Doch Vorsicht! Es gibt viele Fallen, die auf Sie lauern.

Ich habe Ihnen bereits aufgezeigt, dass Sie Ihre Hände davon weglassen sollten, wenn Sie bestimmte Grundvoraussetzungen nicht erfüllen. Dazu gehört, dass Sie nicht nur ein gutes, sondern auch ein sicheres Einkommen haben. Und Maklercourtage, Notarkosten und Grunderwerbsteuer bezahlen können.

Achtung: Immobilienpreise außer Rand und Band!

Beachten Sie auch, dass die Immobilienpreise kräftig gestiegen sind. Manche Experten sprechen schon von einer „Überwertung“, gar einer Immobilienblase, die sich da bildet. Wie beispielsweise Jörg Krämer, Chefvolkswirt der Commerzbank. So sind in Großstädten die Häuserpreise in den letzten 6 Jahren um knapp 30 Prozent stärker gestiegen als die Mieten. Und fast um ein Drittel stärker als die verfügbaren Einkommen der Bürger.

Auch die Bundesbank warnt vor einer Überbewertung. In vielen Großstädten nimmt diese bereits Dimensionen um die 25 Prozent an! Das heißt nichts anderes, als dass Sie für Ihre Immobilie einen höheren Preis bezahlen – sprich finanzieren – als diese definitiv wert ist.

Doch das ist noch längst nicht alles, was Sie bedenken sollten!

Falle 4: Neue „Spielregeln“ für Immobilien-Kredite

Seit dem 11. März 2016 ist alles nicht mehr so einfach, wie es einmal war. Ich meine damit, Ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Denn für diesen brauchen Sie in der Regel eine Bank, die zumindest einen stattlichen Teil davon finanziert.

Am 11. März jedoch ist das sogenannte „Gesetz zur Umsetzung der Wohn-Immobilien-Kredit-Richtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ in Kraft getreten. Seitdem dürfen weder Banken, Bausparkassen noch Versicherungen dieselben Maßstäbe wie bisher bei der Kreditvergabe anlegen. Sondern weitaus strengere. Und die haben es in sich.

Nach den neuen Kreditrichtlinien werden viele von Ihnen „leer“ ausgehen!

Diese neuen Spielregeln sind nicht nur eine Katastrophe für die Geldinstitute, sondern auch für Sie! Ich sage Ihnen auch warum: Wenn den Banken nachgewiesen werden, dass sie Geld an zukünftige Immobilienbesitzer vergeben, die nicht in der Lage sein werden, dieses zurückzubezahlen, müssen sie den Kredit abschreiben. Das heißt: Für Sie wird es trotz Mini-Zins viel schwerer werden, Ihr Eigenheim zu finanzieren!

Bei der Kreditwürdigkeit spielt der Wert der Immobilie keine zentrale Rolle mehr. Dafür aber Ihr Vermögen und Ihr Einkommen. Bei vielen Berechnungen, nach denen Sie früher locker einen Kredit bekommen haben, wird dies nun anders aussehen. Oder anders ausgedrückt: Sie werden „leer“ ausgehen.

In Teil 3 zeige Ihnen weitere Fallen auf, die Sie vor oder bei der Finanzierung einer Immobilie erwarten können.

 

Quelle: Guido Grandt

„Vorsicht Falle!“ – Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird (1)

Sie wissen ja: Die Nullzins-Politik der EZB vernichtet Ihre komplette (Alters-)Vorsorge, inklusive Lebensversicherungen, Bausparverträgen und Privatrenten. Und auf dem Sparbuch bekommen Sie ebenfalls nichts mehr. Ganz im Gegenteil: Sie können darauf warten, dass Sie bald auf Ihr Sparguthaben auch noch Negativzinsen zahlen müssen!

Zu den Sachwerten zählen natürlich auch Immobilien(-anteile). Allerdings gibt es einige grundsätzliche Dinge, die Sie beachten sollten, bevor Sie eine solche erwerben.

Höchste Zeit also, Sie über diese „Fallen“ aufzuklären.

„Goldene Zeiten“ für künftige Bauherren und Wohnungseigentümer?

Haben Sie es satt, weiter Miete zu bezahlen? Wollen Sie selbst „Herr“ in Ihren eigenen vier Wänden sein? Träumen Sie von einer Eigentumswohnung oder gar einem Eigenheim?

Gerade in diesen Zeiten, ist eine solche Vorstellung durchaus verlockend. Doch es gibt jede Menge Fallen, die Ihnen im wahrsten Sinne des Wortes, Ihr Eigentum vermiesen können. Diese sollten Sie kennen, damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird!

Falle 1: Günstige Baukredite locken

Gewiss, die niedrigen Zinsen für Baukredite locken. Diese sind so günstig, wie niemals zuvor. Vielleicht denken Sie: Wenn Sie jetzt nicht zuschlagen, dann ist es vielleicht zu spät. Denn in ein paar Jahren werden Immobilien noch teurer sein als heute. Und wer weiß, wie hoch die Zinsen dann sind. Jetzt kann ich die Monatsraten auch für hohe Kredite begleichen. Aber später?

Und doch warne ich Sie vor dieser Blauäugigkeit! Lassen Sie sich von den günstigen Baukrediten nicht blenden. Das ist die erste Falle, in die Sie tappen können. Wenn Sie weiter lesen, wissen Sie auch, warum!

Falle 2: Sie erfüllen die Grundvoraussetzungen nicht!

Ich sage Ihnen: Auch in Zeiten von Niedrig-Zinsen sollten Sie sich nur auf ein Immobilienabenteuer einlassen, wenn Sie nicht nur ein gutes, sondern – heute ganz wichtig – auch ein sicheres Einkommen haben.

Außerdem sollten Sie folgende Kosten selbst bezahlen können:

– Maklercourtage

– Notarkosten

– Grunderwerbsteuer.

Wenn Sie das alles schon jetzt nicht bewältigen können, dann wohnen Sie lieber weiter in Miete!

Falle 3: Gestiegene Immobilienpreise

Eine Faustregel besagt: Wenn Sie als zukünftiger Bauherr fungieren wollen, dann sollten Sie für eine solide Finanzierung mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aufbringen können. Plus zusätzliche Mittel für alle Nebenkosten.

Nun sind zwar die Immobilienkredite günstig, dafür aber sind die Immobilienpreise kräftig gestiegen. Manche Experten sprechen schon von einer „Überwertung“ oder gar einer Immobilienblase, die sich da bildet. Anders ausgedrückt: Sie berappen für Ihre Immobilie einen höheren Preis, als diese definitiv wert ist.

Warum das so ist, verrate ich Ihnen im 2. Teil! Außerdem – warum für viele von Ihnen nach den neuen Kreditrichtlinien der Traum vom Eigenheim platzen wird!

 

Quelle: Guido Grandt