„Vorsicht Falle!“ – Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird (5)

Glauben Sie mir: Der Traum vom Eigenheim kann leicht zum wahren Albtraum werden! In meiner aktuellen Unangreifbar leben-Reihe habe ich Ihnen aufgezeigt, warum: Vor allem, weil Sie sich sprichwörtlich mit „Haut und Haaren“ Ihrer Bank verschreiben. Und das auf eine lange Zeit – oft 20 bis 30 Jahre – deren Risiken Sie jetzt noch gar nicht abschätzen können.

Was wird aus Ihrem privaten und beruflichen Umfeld? Sind Sie noch verheiratet und damit in der Lage zu „zweit“ den Baukredit abzubezahlen? Werden Sie noch einen Job haben und gesund sein? Wie sieht es mit der Ratenzahlung aus, die nach der – momentan günstigen – Zinsbindung zu Buche schlagen wird?

Falle 9: Das Ende der Zinsbindung

Die Kreditgeber werden natürlich überprüfen, wie hoch die Rate sein wird, wenn der Zins nach Ende der Zinsbindung steigt. Etwa auf 3 oder 4 Prozent. Spätestens dann, wird es für die meisten mehr als „eng“ werden, das können Sie mir glauben!

Die Bank wird dann eine Neubewertung Ihrer „Verhältnisse“ machen. Nein, nicht danach fragen, wie viel die Immobilie wert ist. Sondern wie hoch die Hypothek noch ist. Wie viel Vermögen Sie haben. Was Sie Netto verdienen und was Sie davon zur Verfügung haben. Auf gut deutsch: Die Banker werden feststellen, ob Sie nach der Zinsbindung mit dem neuen – und garantiert viel höheren Zins – die verbliebenen Kreditraten überhaupt noch tilgen können!

Falle 10: Hausverkauf bringt weniger ein als die Schulden

Es gibt viele Beispiele dafür, wie eine Baufinanzierung in den Sand gesetzt wird. Hier eines aus meinem Bekanntenkreis.

Ein Kollege musste sein voll finanziertes Haus nach fünf Jahren wieder verkaufen, weil er die Monatsraten – aufgrund einer Scheidung – nicht mehr aufbringen konnte. Damit setzte sich ein Teufelskreis in Gang, den ich Ihnen kurz schildern möchte.

Die Schulden meines Kollegen beliefen sich auf 300.000 Euro plus 30.000 € Nebenkosten. Der Zinssatz lag bei 2,8 Prozent mit einer 20-jährigen Zinsbindung. Die Tilgung betrug 2 %. Die Monatsrate 1.200 €.

Nach fünf Jahren beliefen sich die „reinen“ Kreditschulden auf rund 268.000 €. Aber: Die Bank verlangt bei einer vorzeitigen Zurückzahlung des Kredits eine saftige Vorfälligkeitsentschädigung. Diese betrug 35.000 €. So summierten sich die gesamten Bankschulden auf 303.000 €. Und das nach fünf Jahren Ratenzahlungen!

Der Verkaufserlös des Hauses brachte jedoch gerade mal 240.000 €. So blieben meinem Kollegen noch 63.000 Euro Schulden und das Haus war weg. Nun droht ihm der Ruin!

Grundsätzlich gilt: Hände weg von Baukrediten, wenn…

– Sie kein Eigenkapital besitzen!

– Sie kein gutes und sicheres Einkommen haben!

– Sie die Maklercourtage, Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Nebenkosten nicht bezahlen können!

– Sie nicht mindestens 3 bis 4 Prozent an jährlicher Tilgung aufbringen!

Denken Sie an das Beispiel meines Kollegen, das gewiss kein Einzelfall ist. Mit meinen Informationen und Tipps habe ich Ihnen eindringlich klar gemacht, in welche Fallen Sie trotz günstiger Baukredite tappen können. Und wann Sie lieber weiter in Miete wohnen sollten.

 

Quelle: Guido Grandt

„Vorsicht Falle!“ – Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird (3)

Günstige Baukredite verleiten viele zur Finanzierung einer Immobilie. Gerade in Krisenzeiten wie diesen. Grundsätzlich empfehle ich Ihnen in Ihrem Portfolio eine(n) Immobilien(anteil) zu halten. Allerdings gibt es einige Dinge zu beachten, die leicht zu einer Falle für Sie werden können.

Ich habe Ihnen bereits aufgezeigt, dass Sie als angehender Bauherr auf jeden Fall ein gutes und sicheres Einkommen haben sollten. Sowie Maklercourtage, Notarkosten und Grunderwerbsteuer bezahlen können. Ich habe Sie davor gewarnt, dass Ihre zukünftige Immobilie „überbewertet“ sein könnte und was das letztlich für Sie bedeutet.

Neue Kreditrichtlinien: Für viele wird der Traum vom Eigenheim ein solcher bleiben

Außerdem haben sich seit dem 11. März 2016 wesentliche Maßstäbe zur Kreditvergabe geändert. Denn das sogenannte „Gesetz zur Umsetzung der Wohn-Immobilien-Kredit-Richtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ trat in Kraft. Seitdem dürfen weder Banken, Bausparkassen noch Versicherungen dieselben Maßstäbe wie bisher bei der Kreditvergabe anlegen. Sondern weitaus strengere. Dadurch wird bei einigen von Ihnen der Traum vom Eigenheim nicht mehr als ein solcher bleiben.

Doch es gibt noch weitaus mehr Risiken und Fallen.

Falle 5: Zu wenig Eigenkapital

Bei der Finanzierung einer Immobilie sollten Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zur Verfügung haben. Hinzukommen noch die Nebenkosten. An einem Beispiel möchte ich Ihnen das mal verdeutlichen:

In einer guten und teuren Lage müssen Sie für eine 100-Quadratmeter-Wohnung etwa 300.000 Euro hinlegen. 20 % Eigenkapital davon sind 60.000 €. Die Nebenkosten belaufen sich auf rund 45.000 €. Das ergibt bereits 105.000 €, was etwas mehr als 30 % des Kaufpreises entspricht. Rechnen Sie jetzt noch eine „eiserne Reserve“ hinzu, die Sie für unvorhergesehene Ausgaben zurücklegen sollten, kommen Sie locker auf 150.000 €. Das sind 50 % des Kaufpreises. Doch genau so sollten Sie rechnen, damit Ihnen später ein böses Erwachen erspart bleibt!

Falle 6: Nebenkosten werden mit Zusatzkrediten finanziert

Ich rate Ihnen von einem Immobilienerwerb ab, wenn Sie die Nebenkosten nicht selbst bezahlen können! Sondern den Fehler machen, diese ebenfalls auf Kredit zu finanzieren.

Einige Geldinstitute, die den Hauptkredit vergeben, lehnen die Finanzierung der Nebenkosten ab. Dafür gibt es „Spezialbanken“, die sogenannte „Eigentümerdarlehen“ anbieten, um den Rest zu finanzieren. Eine Art Ratenkredit, vergleichbar mit einem herkömmlichen Verbraucherkredit.

Aber Achtung: Die „Eigentümerdarlehen“ sind teuer! Bei einem Kredit von 20.000 Euro mit einer Zinsbindung von zehn Jahren können Sie mit bis zu 8 Prozent Effektivzinsen rechnen. Also: Finger weg davon!

Im 4. Teil gehe ich speziell darauf ein, auf was Sie bei einer Vollfinanzierung Ihrer Immobilie unbedingt achten sollten. Und wie Sie dabei in den Ruin getrieben werden können!

 

Quelle: Guido Grandt

„Das große Versagen der EZB – Die Sparer-Enteignung geht weiter!“ (3)

Die Berichterstattung über die Flüchtlingskrise verdrängt ein brandgefährliches Thema: die desaströse Finanzpolitik der EZB! Denn aufgrund ihrer anhaltenden Null-Zins-Politik verlieren Sie als Sparer Tag ein, Tag aus, an Vermögen. Der Leitzins liegt aktuell bei historisch niedrigen 0,05 Prozent.

Während die einen feiern, trockenen die anderen ihre Tränen

Diese Sparerenteignungen sind den EU-Verantwortlichen und der Bundesregierung jedoch herzlich egal. Die deutschen Politiker lassen sich vielmehr für ihren Rekordüberschuss von 12,1 Milliarden Euro alleine für 2015 feiern. Seit 2008 sind das sogar 193 Milliarden Euro an eingesparten Zinsausgaben.

Während die einen also vor Freude weinen, müssen sich die anderen die Tränen abwischen. Sie!

Dabei ist Fakt: Die EZB-Politik fruchtet keineswegs.

Basel III führt die EZB-Geldschwemme ad absurdum

Ich habe Ihnen bereits aufgezeigt, dass die EZB mit ihrem Quantitative Easing monatlich etwa 60 Milliarden Euro in das Finanzsystem pumpt. Doch dieses Instrument versagt, wegen der Basel III-Regelung, die unter anderem auch auf EU-Ebene abgesegnet wurde.

Basel III soll die Stabilität des Bankensektors stärken, stellt hohe Anforderungen an Qualität und Quantität der Risikoabdeckung. Insbesondere was die Aktivitäten auf dem Kapitalmarkt anbelangt. Zudem müssen Banken verschärfte Liquiditätsanforderungen erfüllen. Doch genau diese sind in den heutigen Zeiten immer schwerer zu erfüllen. Die Banken erzielen keine hohen Gewinne mehr, deshalb wird der Aufbau von Eigenkapital erheblich erschwert. Und gerade darum schränken sie auch das Kreditvolumen ein, für die das verfügbare Eigenkapital gemäß den Basel-III-Regeln noch genügt.

Statt Kreditankurbelung eine Kreditbremse

Verstehen Sie: statt einer Kreditankurbelung erfolgt genau das Gegenteil. Eine Kreditbremse. Und dennoch wird auf EU-Ebene sogar über noch höhere Kapitalquoten für Banken diskutiert.

Dabei wissen Sie genauso gut wie ich, dass besonders für kleine und mittlere Unternehmen die Kreditfinanzierungen geradezu überlebenswichtig sind. Denken Sie in diesem Zusammenhang an die laufende Finanzierung der Betriebsmittel. Und natürlich an die Investitionen. All das sind wichtige Faktoren für Konjunktur und Beschäftigung.

Europäische Unternehmen „leben“ von Kreditfinanzierungen

In den meisten europäischen Unternehmen finden sich 75 Prozent Kreditfinanzierung und nur 25 Prozent Eigenkapitalfinanzierung.

Daran können Sie schnell erkennen, wie dramatisch die Kreditbremse durch die falsche EZB-Politik ist. Deshalb wird auch die Flaute in der EU anhalten, denn es gibt kaum Alternativen.

Gefahr: Der Spekulationswahnsinn der Banken geht weiter!

Noch eine Gefahr besteht. Eine ziemlich große. Durch den Regulierungseifer wird zwar die Vergabe von Krediten gebremst, unterbindet aber keineswegs Spekulationen. Ganz im Gegenteil.

Mit riskanten Geschäften versuchen viele Finanzinstitute hohe Gewinne zu machen, um so ihre Eigenkapitalquote zu erhöhen. Damit beißt sich die sprichwörtliche Katze in den Schwanz.

Die EZB verlängert sogar noch ihre Katastrophen-Politik

Wie unglaublich die EZB versagt, zeigt der Umstand, dass sie erst noch am 3. Dezember 2015 beschloss, die Geldschwemme nicht wie vorgesehen im September 2016 auslaufen zu lassen. Sondern sogar noch bis mindestens Ende März 2017 verlängerte. Da ist man geradezu baff!

Es soll also länger als geplant Monat für Monat weitere 60 Milliarden Euro in das Finanzsystem fließen. Sprich vor allem Staatsanleihen, aber auch gedeckte Schuldverschreibungen und forderungsbesicherte ABS-Papiere gekauft werden. Trotz des offensichtlichen Versagens der EZB-Politik prognostizieren ihre Ökonomen für 2016 ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 1,7 Prozent. Für 2017 von 1,9 Prozent.

Ich hingegen prognostiziere Ihnen eines: Wenn Sie weiterhin Geld auf dem Sparbuch liegen haben, werden Sie es bald mit der Lupe suchen müssen!

 

Quelle: Guido Grandt

„Der Weltensturm“(2)

Das Flüchtlingsdrama ist allgegenwärtig. Vergessen werden dabei die globalen ökonomischen Katastrophen, die sprichwörtlich die Welt in Brand setzen können.

Ich habe Ihnen bereits aufgezeigt, welche Risiken bestehen: Hinsichtlich der Zinserhöhung der amerikanischen Notenbank, des überbewerteten chinesischen Aktienmarktes sowie des Kreditfinanzierte Bau- und Immobilienmarktes. Und auch aufgrund des trudelnden Yuan und des Billig-Öls.

Doch das ist noch längst nicht alles. Zunächst möchte ich mich den Schwellenländern zuwenden, bevor ich auf die Situation in Europa eingehe.

Währungsstürze in den Schwellenländern

Nicht ohne Grund fallen die Währungen einiger Schwellenländer steil nach unten. Denken Sie an den Russischen Rubel, den Argentinischen Peso, den Brasilianischen Real oder den Südafrikanischen Rand. Auch das setzt den dortigen Aktienmärkten schwer zu.

Die Kreditrisiken dieser Schwellenländer werden fast explosiv ansteigen. Vergessen Sie in diesem Zusammenhang nicht, dass der Privatsektor hoch verschuldet ist. Und das fast ausschließlich in US-Dollars. Dies wiederum betrifft vor allem amerikanische und europäische Banken.

Die Folge werden hohe Abschreibungen sein, die die betroffenen Finanzinstitute in Kauf nehmen müssen und ihr jeweiliges Eigenkapital reduziert. Ich brauche Ihnen nicht extra zu sagen, dass dies bis ins Inland durchschlägt. Und zwar bei der Kapazität der Kreditvergabe, die dadurch massiv eingeschränkt werden wird.

Damit sind wir bereits in Europa.

Europa bleibt weiterhin gefährdet

Sie wissen vielleicht: EZB-Chef Mario Draghi beruhigt die Europäer mit hehren Worten, dass die EZB weitere Werkzeuge habe, die finanzpolitischen Turbulenzen zu beruhigen. Viele schütteln darüber die Köpfe. Denn die Negativzinsen fressen nicht nur Konjunkturaussichten, sondern auch das Vertrauen der Bankkunden und vor allem deren Ersparnisse. Und zwar extrem.

Ob der EZB-Leitzins wie in den USA angehoben wird, steht noch in den Sternen. Doch auch die Europäer halten schon viel zu lange an der Nullzinspolitik fest.

Probleme an den Aktienmärkten

Die Augen sollten auch nicht vor den Problemen der hiesigen Aktienmärkte verschlossen werden. Seit einiger Zeit sind vor allem Finanzwert-Titel, die Banken, im freien Fall.

Ebenso Probleme haben Autohersteller, an denen auch die Sanktionen gegen Russland nicht ganz unschuldig sind. Ebenfalls erfährt der Energiebereich eine Verschlechterung.

Manch einer spricht schon davon, dass die markante Wachstumsverlangsamung des Aktienmarkts der Vorbote einer Rezession sei.

Schicksalsjahre 2016/2017

Sie sehen: 2016 bringt eine Rezession im rasenden Galopp. Zusätzlich eine Schwellenländerkrise und ein unberechenbares China.

Keine guten Aussichten also. Besorgen Sie sich deshalb am besten meine Unangreifbar Leben-Studie „2016 – Diese Szenerien bedrohen Sie und Ihr Vermögen“. Darin informiere ich Sie über weitere globale Risiken. Aber auch, wie Sie Ihr Vermögen schützen können.

 

Quelle: Guido Grandt

„Finanzkoloss“ Sparkasse! – Ein Blick hinter die Kulissen (1)

Fast jeder zweite Deutsche hat ein Konto bei der Sparkasse.

Vielleicht auch Sie?

Der „rote Finanzriese“

Während wir im Kopf immer noch die „kleine Filiale“ von neben an haben, ist der Sparkassen-Gruppe ein wahres Schwergewicht.

Geradewegs ein „roter Finanzriese“.

Ich möchte Ihnen das nachfolgend verdeutlichen.

Das „Finanzsystem Sparkasse“

Der Deutsche Sparkassen- und Giroverband (DSGV) ist der Dachverband aller deutschen Sparkassen, Landesbanken und Landesbausparkassen.

Er repräsentiert die Sparkassen-Finanzgruppe, die bestehend aus:

– 590 Unternehmen

– ca. 350.000 Mitarbeitern.

Diese unterglieder sich wieder in:

– 416 Sparkassen (ca. 12.000 Filialen)

– 7 Landesbanken

– 9 Landesbausparkassen

– Deka-Bank

– 11 öffentliche Versicherer

– 12 regionalen Sparkassen- und Giroverbänden

– 4 Factoringgesellschaften

– 4 Leasinggesellschaften

– 69 Kapitalbeteiligungsgesellschaften

– 739 Stiftungen.

Sparkassengruppe ein „aufgeblähter“ Finanz-Moloch

Die Sparkassengruppe ist also ein wahrer „Finanz-Moloch“, wie Sie sehen.

Manch einer spricht gar von einem „aufgeblähten“ Finanzsystem.

Im Vergleich: Die Deutsche Bank hat 100.000 Mitarbeiter.

Doch Sie wissen vielleicht: Im Herbst dieses Jahres soll es einen massiven Stellenabbau bei der Deutschen Bank geben.

Der „rote“ „Bilanzriese“

Aber auch ansonsten ist die Sparkassengruppe – im wahrsten Sinne des Wortes – „gigantisch“.

Denn ihre Bilanz ist weitaus größer, als die der anderen Bankenplayer in Deutschland.

Hätten Sie es gewusst?

Konkret: Die Bilanz der Deutschen Bank umfasst gerade mal 1,7 Billionen Euro. Die der Commerzbank 600 Milliarden Euro.

Und wissen Sie, wie hoch die Bilanzsumme der Sparkassen-Gruppe ist?

Ich sage es Ihnen: Zwischen 2,3 und 2,8 Billionen Euro!

Das ist schon Rekord. Schließlich liegt das Eigenkapital bei nicht einmal 150 Milliarden Euro.

Eine der größten Finanzkonzerne Europas

So dürfen Sie nicht vergessen, dass die Sparkassen nicht nur die „kleine, gute Bank von nebenan“ ist, sondern ein Finanzkoloss.

Die Sparkassen-Gruppe zählt somit zu den größten Finanzkonzernen Europas.

Und da gibt es bekanntlich nicht nur Positives zu berichten.

Besser als die „bösen“ Zockerbanken“?

Allgemein jedoch wird den Sparkassen zugeschrieben, dass sie nicht auf Profitmaximierung aus sind. Und deshalb besser gegen Krisen gewappnet sind als die „bösen“ Zockerbanken.

Aber stimmt das wirklich?

Vom allgemeinen Ruf her gesehen auf jeden Fall. Doch heute geht es vielen Sparkassen nur noch um eines: ums nackte Überleben.

EU und EZB als „Feind“ der Sparkassen

Ein Grund dafür ist, dass die Finanzregeln nicht mehr in Berlin gemacht werden.

Sondern in Frankfurt. Bei der EZB.

Oder gleich gar in Brüssel. Bei der EU-Kommission.

Und da hocken Leute, die angelsächsisch geprägt sind. Will heißen: ihre eigenen Sparkassen längst schon abgeschafft haben.

Einfach wird es also nicht für den „roten“ Finanzriesen.

Ganz im Gegenteil.

 

Quelle: Guido Grandt

Das Lehman Brothers-Komplott – So stürzte die Welt und Ihr Vermögen in die Krise! (1)

Während die Wellen nach dem G7-Gipfel auf Schloss Elmau langsam wieder verebben, kommen neue Fakten ans Licht der Öffentlichkeit.

Fakten, die die Finanzkrise betreffen, die bis heute anhält. Diese Informationen stellen das bisherige Bild der Geschehnisse auf den Kopf. Sie sind schockierend. Und doch jenseits jeglicher Verschwörungstheorien.

Doch bevor wir Ihnen diese verraten, zunächst ein kurzer Rückblick, damit Sie die Zusammenhänge verstehen.

Schockierende Fakten über die Finanzkrise

Noch im Sommer 2007 legte die US-amerikanische Investment-Bank Lehman Brothers eine überraschend gut ausgefallene Quartalsbilanz vor. Die Financial Times Deutschland jubilierte damals: “Lehmann steckt Kredit-Krise weg”.

Alle glaubten dem damaligen LB-Finanzvorstand O’Meara, der erklärte, dass das Schlimmste bei den Korrekturen an den Finanzmärkten hinter ihnen liegen würde.

Übrigens: die Lehman Brothers-Bank war die viertgrößte Bank der USA. Sie wissen heute: Ein fataler Irrtum: Auch LB verbuchte aufgrund fauler Kredite, ausgelöst durch die Immobilienkrise, Milliarden Verluste.

Im September 2008 beantragte sie Insolvenz.

Der Subprime-Kollaps

Blicken wir nochmal zurück ins Jahr 2005. Und zwar auf die US-amerikanische Subprime-Branche. Als Subprime werden Schuldner mit niedriger Bonität bezeichnet.

In jener Zeit nutzten provisionsgierige Finanzberater ein einfaches menschliches Bedürfnis aus: den Wunsch nach eigenem Wohnraum (Haus, Wohnung).

Selbst Menschen, die sich das eigentlich niemals hätten leisten können, wurden von den Banken über den Tisch gezogen und bekamen Kredite gegen Zinsen: Arbeitslose, Geringverdiener, Alleinerziehende. Zumeist sogar ohne Eigenkapital.

Am Schluss verloren alle alles.

“NINJA-Kredite”

Insider nannten diese vergebenen Darlehen “NINJA-Kredite: “No Income, No Job, No Assets”. Auf Deutsch: “Kein Einkommen, kein Job, kein Vermögen”.

Das war wohl der größte Hypothekenschwindel überhaupt.

Immer mehr hart arbeitende Privatleute verschuldeten sich im treuen Glauben, eine erworbene Immobile mit steigendem Wert zu besitzen. Und zahlten dafür mit dem höchstmöglichen Zinssatz.

Je höher die Zinsen, umso höher natürlich die Vermittlungsprovision für die Finanzberater.

Die uferlose Gewinngier

Banken vergaßen aus Gewinngier den alten Finanzierungsgrundsatz vollkommen: Nur demjenigen Kredit zu geben, der auch vertrauenswürdig ist. Sprich: dem man glaubt, dass er einen solchen auch zurückzahlen kann.

Denn schließlich wird auf Kredit heute das gekauft, was man erst morgen, also in Zukunft, abbezahlt.

Auf diese – im Prinzip – kriminelle Art und Weise wurden ab 2005 jährlich rund 600 Milliarden US-Dollar an Krediten vergeben.

Diese fanden dann auch fatalerweise als auf Subprime-Schulden basierende Wertpapiere weltweit Eingang in die Bankbücher.

Der fatale Absturz

Vielleicht wissen Sie es noch: 2006 schaffte es der Markt nicht mehr, die jährlich 2 Millionen in den USA gebauten Häuser zu absorbieren. Zu groß war das Angebot, zu hoch die Preise.

Als dann auch noch die Beträge der Kreditraten aufgrund erhöhter Zinsen stiegen und die Einkommen stagnierten, konnten auf einmal immer weniger Hauskäufer ihre Hypothekendarlehen bedienen.

Und das waren bis Mitte 2007 immerhin rund 1,5 Millionen. Die Immobilienpreise fielen in den Keller.

Das Platzen der Immobilienblase

Als sich dann auch noch herausstellte, dass viele Subprime-Hypotheken in Wirklichkeit riskant und illiquide waren, platzte schließlich die Immobilienblase: Neben den immer weiter sinkenden Preisen stellten die Geldinstitute plötzlich fest, dass durch den Anlagewertverlust Ausfälle in unbekannter Höhe drohten.

Daraufhin hörten sie auf, ihren Kunden und sich untereinander Geld zu leihen.

Überall mussten Banken ihre Bilanzen berichtigen. Einst hoch gehandelte Papiere entpuppten sich als wertlos.

Finanzielle Massenvernichtungsmittel

Die riskanten Finanzderivate, die ihren Erfindern zuvor Rekordgewinne gebracht hatten, waren zu einem “finanziellen Massenvernichtungsmittel” mutiert.

Wissen Sie, wer dies so gesagt hat? Kein geringerer als Warren Buffett, einer der größten globalen Investoren.

Drücken wir es einmal so aus: Mit einem Mal hörte die Musik zu spielen auf. Der Tanz um das goldene Kalb war vorbei.

 

Quelle: Guido Grandt